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“深圳第一拍”亲历者口述,他们是如何看待深圳房地产的?

发布时间:2020-03-18

原房管局局长、第一拍拍卖者廖永鉴、原深房总经理、第一拍揭牌人骆锦星,深圳商业联合会会长庄礼祥,世联董事长、深商汇董陈劲松,《中国地产40年》主编姚育宾,华董汇联席理事长(常务)、侨城一号缔造者徐宁宁等作为此次论坛主持及嘉宾,分享了中国房地产发展的起源故事、峥嵘岁月以及现在房地产与深圳的关系。

深圳当年的第一拍虽然非常短,只有17分钟,但它对深圳的土地改革、城市开发建设和保障房系统的建立都有非常大的贡献,意义深远。为了今天的论坛,我筹备了半年的时间,今天非常荣幸邀请到几位嘉宾来现场,希望他们的经历能给我们带来宝贵的经验,也让我们一起学习他们敢干、敢闯、敢为天下先的特区精神。

第一拍的现场,是在1987年,下午3点开始,地点在深圳会堂,是当时深圳市开会最大的地方,在拍卖会之前,我们做过了很多充分的工作,市政府,办公厅也积极配合。我们希望能动员起来,让参与者坐满现场。但开始前,3点才开始的拍卖会,早在一点钟已经有不少人到会,最后开始的时候会堂座无虚席,走廊都站满了,二楼的会场部分也不得不开放。

我们一直很担心活动是否能成功,但到现场一看,信心更足了,内心得到极大的鼓舞。我跟同事在会议拍卖前,我们在后台进行演习排练,练习怎么说,怎么谈,怎么确定谁举了牌,而且是第一个。当时报名参加的大概有40家,大家相互之间不熟悉,如果现场喊错了,对企业是不公道的一个事情,所以我们在后面做准备工作,我们得现场确认谁第一个举牌,安排工作人员在会场各个地方配合。

一开始,举牌现象如雨后春笋,尤其是底价200万说出来,每人一口加5万,会场的牌子举的满满的。现场的同事配合我们观察确定,比如我们说第几号205万,30号210万,还有没有,31号215万,一开始非常的快。在这期间,大家非常踊跃和积极,拍卖过程进展得非常顺利。

当价格达到400万的时候,现场的情况就改变了,举牌的显得有点稀落,速度变缓。其实大家举牌的时候都要算账,每个拍卖者,包括骆总,得有两个人陪着他,不停地按两个计算器,计算成本,现场的每一个参与者都很认真。

到400万就剩下3家了。一家是骆总代表的深圳房地产公司,一家是深华房地产公司,还有一个工商银行房地产公司。

400万后,为了控制总成本,每一次的加价降了,降到2万3万,最后喊到525万后,我和其他人其实非常紧张,因为我们的目的不是价格,而是土地使用的制度。过去所有的土地都是无偿的,去农民征地只是底价,我们投入的建设一点都回报不了,不仅如此,它对政府的财政负担很大。

还有一个紧张的原因是,在拍卖中,大家在举牌,我们又不能停下,我们喊525万第一次,没动静,第二次,有几个犹豫,第三次喊出来,我们就525万成交,拍卖完成了。

525万的价格我们觉得与原来预定的价格超出很多,之前我们设想能到400万就是很不错的成绩。在当时来讲,为了做好土地拍卖,我们去香港学习过他们的拍卖,我们专门也请教过这方面的专家去了解规章制度。同时为了让这次拍卖更有把握,我们在拍卖前的一个礼拜,香港有一次拍卖活动,我们两个人去观摩,学会了很多。香港那边也积极配合我们,包括当时的特首也特别支持。我们回来后,就把工作安排的比较成熟。这都是我们所做的努力。

后面我和徐总谈,当时我们和市长都住在招待所,没有办公室,后来市委才建设起来,大部分人来深圳都是做工。在艰苦的条件下,来深圳要创一条辛苦,大家要吃的苦,耐得劳,敢于冒险,不要条条框框,要符合特区建设基本的要求。在我们期间,我们来深圳特区后81年,正式办理调动手续,来深圳没地方住,我们的书记一样,在深圳的几十年经历中,我参与了很多工作。基建办成立后,我一直待在那,到89年才出来。

对深圳的发展,我觉得大家都在说深圳现在得到两个礼包,一个是粤港澳大湾区,一个是作为示范先行区的事情,我觉得这个不是送礼的问题,而是给深圳更大的责任和任务。希望我们在座的每一位都能艰苦奋斗,敢闯敢干,敢做,要有愿意做孺子牛的精神,让深圳真真正正能完成我们国家的任务。让深圳成为一个标杆城市,让深圳在世界上成为一个标杆,我希望看到这种现象,有生之年看到深圳有更大的发展。

中国房地产的今生怎么来的,我觉得它是邓小平同志提出的,深圳要杀出一条血路,后面在深圳市领导统领下,通过一批又一批的人闯出来的。

我是深圳第一批建设者,市成立以后开动员大会,我们一共32个人,我当时是公交办办公室副主任,来当这个深圳市房管局副局长,就是主管房地产,是非常困难的。

当时副市长对我讲,一定要在一年内,把250套建起来。钱从哪里来?你找计委,计委主任问我要做啥,要500万,深圳当时的总收益才三千万。最多给50万。我又去找书记,他问我怎么办,我说能不能向香港借。把深圳的土地变成黄金。后面在一系列的努力下,这件事情还是办成了。

后面罗湖这块的房地产开始做,而且发展很快,香港人很感动,因为他们很惊讶回内地看到高楼大厦,我们三年一共建立了57栋,20多层的大楼,所以深圳的影响力就更大了。

我觉得从房地产的发展来讲,现在是最好的时代,深圳这座城市需要更多的标杆出来,帮助深圳高质量发展。

刚徐总问我关于房价的看法,虽然很难回答,但我还是想说一说,中国从87年,一千多,涨到现在十万块,我们全世界独一家吗?当然不是。我们比较世界级大湾区核心城市,比如东京,它起步的房价才五百多,直到70到80年开始疯长,90年涨到什么程度,60多万,只花了20多年的时间,翻了一百倍。后来东京泡沫,90年开始跌,跌倒现在它还是深圳的三倍。

有人说深圳将要打造先行示范区,夸张点说深圳是宇宙示范中心,深圳比日本有竞争力,不仅面积大,还拥有整个大湾区的便利条件,高新科技等等。所以我觉得深圳的房价暂时不存在泡沫的说法,尤其是在目前的这种定位下,深圳房价还会高。

全国房价怎么走?我们从真正进入改革开放到现在,中国房地产已经发展了四十年,你知道中国全部的新房面积能装多少人?它远超出我们的想象,能装百分之六十的人。所以现在的情况是房子盖多了,而且有些地方不该盖,它作为县级市,盖多了就跌,这是正常现象,不能赖市场。

所以总的来说,全国房价不好说,它根本的原因是结构性失衡。包括现在写字楼行情不好,北京上海都不太好,为啥呢,因为我们用各种条条框框把写字楼限制死了。

深圳缺幼儿园缺教育,但在日本核心区,东京核心区,从每层楼的霓虹灯可以看出,它的幼儿园就在十五六层,餐厅在二十多多层,上面是宾馆,下面是迷你餐。这跟东京写字楼的调控有关,而我们控制多,管制方面不够合理,消防也是难题。

我觉得深圳要真正成为全国的先行示范区,还是得靠年轻人,让城市与他们有关联,这才会有希望。

一是深圳作为一个创新之都,我们需要在制度上突破框框。而且这个应该是血液一样,流淌在深圳房地产行业中。像今天分享的前辈就做的很好,我们需要传承和发扬。

第三我们要不念过往,一路向前。目前整个大湾区产业,深圳和香港的关系,我们能不能解决一点香港问题。比如解决香港青年的问题,香港一帮苦青年,谁给他们未来,深圳给行不行?

我来说点心里的感受,中国地产发展史记,它其实也是中国的奋斗史记。1978年,我们中国GDP在全世界倒数第四,甚至连阿富汗都不如,以至于有很多非洲国家比我们有钱。现在中国成为了第二大经济体。同时中国房地产,也在不停地创新,就像我们现在谈到的中国第一拍,可以算做了一个标杆创新的举动。

回过头来看,40年前,中国的人均住房面积和现在差距巨大,这40年的蜕变里有国家改革开放的红利,更离不开房地产人的奋斗。

我一直有个想法,就是收集这段中国房地产的发展历史。就如一句名言所说,你能看到多远的过去,你就能看到多远的未来。我想为我们的行业做一个记录。这就是我们当年的初衷。

说到今天的主题,中国的前世和今生,在每一个人心中都有不同的答案,其实中国几千年的历史演变,是结合了土地的所有制和所有权去推进的。普天之下莫非王土,所有权的转让,一直到了1952年,中国完成了土改,1956年完成了三大改造,1987年以中国第一拍为标志,象征了中国的土地所有权可以转让,开启了一个土地新使用模式。

现在拍卖的价格也越来越高,未来不能只依靠拍卖,需要城市更新。回到深圳,不管是影响力还是经验,都领先全国,现在城市更新办法,已经出台很多,房地产并经过十年的发展历程,深圳有779个项目,取得了巨大成就。

我们侨城一号也是深圳的代表作之一,它为深圳城市更新做了一个探索。虽然深圳也碰到了瓶颈,比如土地资源匮乏,但高效的利用会成为一个方向。我们在纪录片有看到,整个华侨城板块,规划有40年了,有一个很大的感受,就是高端的综合业态,比较稀缺,需要这样的作品填补空缺。

深圳会朝这个方向发展,包括北京和上海都如此。在2019年,城市更新将是一个很火爆的话题,政府除了很多政策,旧改,怎么改变旧厂房改变效率外,对城市更新的探索还在不断进行中,针对性的政策也在不断出台,我们可以预测到,在接下来城市更新会是一个很重要的发展领域。

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